LA IMPORTANCIA DE CONOCER EL VALOR DE MERCADO EN EL IMPUESTO DE SUCESIONES

A causa de la actual crisis sanitaria ocasionada por la pandemia del COVID-19, en GTI Zaragoza hemos detectado un incremento considerable en el número de herencias de inmuebles, que consecuentemente devengarán el correspondiente impuesto de sucesiones, un impuesto estatal cuya recaudación y gestión (en particular la incoación de los expedientes de comprobación de valores), está transferida a las administraciones autonómicas.

Ante esta realidad, GTI Zaragoza está impulsando una iniciativa propia en colaboración con despachos profesionales que se dedican al asesoramiento y la gestión de impuestos, enfocada a facilitar a sus clientes los trámites derivados de una herencia. GTI aportaría en este proceso, su larga experiencia y conocimiento del mercado inmobiliario en Aragón aplicado en este caso, a la obtención del valor de mercado del inmueble como base para el cálculo del impuesto.

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El presente artículo viene en apoyo de esta iniciativa, con el fin de aclarar algunos aspectos del citado impuesto, tratando de sintetizar y enfatizar los conceptos básicos que nos ayuden a entender el proceso y los hitos principales ciñéndonos a la herencia de inmuebles.

El primer paso y más importante es definir la base imponible del impuesto. Según la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y su reglamento de desarrollo, constituye la base imponible: “el valor real de los bienes y derechos que se adquieren, minorados en las cargas y deudas que fueren deducibles”.

La indeterminación jurídica del concepto “valor real” es la fuente de la que manan todas las controversias surgidas alrededor de la recaudación del impuesto, así como de una extensa jurisprudencia que en parte viene a desautorizar el proceso de verificación administrativo basado en valores catastrales ponderados, por no estar lo suficientemente motivado, especialmente en periodos de crisis económica en general y del mercado inmobiliario en particular. Es precisamente en este cometido de obtener el valor real de los inmuebles, donde GTI desarrolla su principal función de asesoría.

Resulta pues trascendente, en primer lugar, determinar cuál sea el valor real de un inmueble.

En principio el valor real de un inmueble se puede definir como aquel que viene documentado en las escrituras de propiedad del bien, y son los mismos contribuyentes los encargados de calcular y consignar los valores de los inmuebles en las escrituras de aceptación de herencia y en las autoliquidaciones del Impuesto de Sucesiones y Donaciones presentadas ante la oficina tributaria de la Comunidad Autónoma. Este valor prevalecerá si resulta superior al calculado posteriormente por la administración, pues ésta tiene potestad para llevar a cabo las comprobaciones necesarias para ratificar o no los valores consignados en las autoliquidaciones presentadas por los obligados tributarios. En caso de resultar menor, la administración genera una liquidación tributaria complementaria por la diferencia entre ambos valores.

Es necesario advertir, que el ejercicio de dicha potestad no debe ser caprichoso ni arbitrario, sino motivado, esencialmente en los casos que existan indicios fundados de ánimo defraudatorio a la Hacienda Pública por parte del contribuyente, al declarar éste valores muy inferiores a los reales. En caso contrario, la administración podría estar atentando contra los principios constitucionales de capacidad económica, justicia y no confiscatoriedad.

Apuntar que el procedimiento general de comprobación de valores por parte de la administración competente, se encuentra recogido en los artículos 134 y 135 de la Ley General Tributaria 58/2003 de 17 de diciembre, así como los medios (o métodos) que ésta puede aplicar en su verificación, que quedan reseñados en el artículo 57 de la misma ley, no teniendo las CCAA competencias para modificar dichos medios. En el caso de bienes inmuebles generalmente es el valor catastral corregido por un coeficiente multiplicador dependiendo del municipio.
Frente a esta revisión de valores, el interesado tiene derecho impugnar la liquidación complementaria, bien mediante recurso de reposición, bien mediante reclamación económico-administrativa, o bien acreditando un menor valor del determinado fiscalmente mediante una tasación inmobiliaria a cargo de un profesional competente.

Este último es el procedimiento que recomendamos desde GTI y consiste básicamente en promover, dentro del mes natural siguiente a la notificación del acuerdo de finalización del procedimiento de comprobación de valores (en el que se incluye la liquidación complementaria resultante), la práctica de una tasación pericial contradictoria. Esta solicitud provoca de forma automática y sin necesidad de presentación de garantías, la suspensión de la ejecución de la liquidación y de los plazos para interponer recurso o reclamación contra la misma.

Este procedimiento de impugnación de los valores comprobados por la administración comprende las siguientes fases:

  1. La administración notificará la tasación del perito de la misma y concederá al interesado un plazo de 10 días para que designe un perito competente.
  2. Nombrado el perito del interesado se le entregará la relación de bienes, para que en el plazo de un mes presente una valoración motivada.
  3. Recibida la valoración del perito del interesado, si la diferencia con la de la Administración es igual o inferior a 120.000 € y al 10% de la del interesado, se tomará como resultado el valor de esta última, finalizando aquí el proceso.
  4. En caso contrario, la administración designará un perito tercero mediante sorteo entre la lista facilitada por el Colegio Oficial correspondiente y será el que determine de forma definitiva el valor que servirá como base para que la administración gire, en el plazo de un mes, la liquidación definitiva.

Ante esta realidad desde GTI recomendamos que previamente a presentar la autoliquidación del impuesto contraten los servicios de asesoramiento y valoración, como los que desde GTI prestamos en este ámbito a través de nuestro departamento de tasación y valoración.

En nuestro caso estos servicios proporcionarán un informe de tasación que dictaminará un valor de los inmuebles heredados ajustado a la realidad del mercado evitando así posibles perjuicios económicos cuando la Administración verifique los valores. En último caso podrán llevar a cabo una tasación pericial contradictoria con la que podrá impugnar la valoración de la administración presentando este informe.